ZOOM sur : les taxes et impôts locaux – lesquels vous concernent ?

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Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens à usage d’habitation doivent déclarer chaque année à quel titre les logements sont occupés (habitation principale, secondaire, locatif, logement vacant, etc.). C’est la déclaration d’occupation des biens immobiliers, accessible via l’espace personnel impots.gouv.fr.

 

 Que faut-il comprendre par « impôts locaux » ? Il s’agit d’impôts perçus au profit des collectivités locales et non au profit de l'État (comme peut l’être l'impôt sur le revenu) 

- Taxe d'habitation porte sur certains locaux à usage d’habitation ;
- Taxe foncière concerne les immeubles bâtis et non bâtis dont le contribuable est propriétaire ;
- Taxe sur les logements vacants (TLV) applicable sur les logements habitables mais inoccupés depuis au moins 1 an ;
- Contribution économique territoriale (CET) elle-même composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

 

Le saviez-vous : Ces impôts locaux ont, pour partie, une base d'imposition commune : la valeur locative cadastrale des propriétés imposables, qui correspond au loyer annuel théorique que produiraient ces biens immobiliers s’ils étaient loués. Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties.

 

Ces taxes sont dues dans la commune où est situé chaque local imposable. Elles sont établies pour l'année entière d'après la situation existante au 1er janvier de l'année de l'imposition (d’où une déclaration d’occupation des biens immobiliers avant le 1er juillet de chaque année pour permettre aux collectivités d’avoir connaissance de la situation au 1er janvier puis d’établir les avis d’imposition pour le dernier trimestre de l’année). Ainsi les changements qui interviennent au cours de l’année n’ont aucune incidence sur l’imposition de l’année en cours.

 

#1 Taxe d’habitation

 La taxe d’habitation existe toujours pour les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS). En revanche, la résidence principale n’est plus concernée par cet impôt depuis 2023 (suppression progressive depuis 2018 sous conditions de ressources).

Redevable ?

La taxe d'habitation est établie au nom des personnes (physiques ou morales) qui ont, à quelque titre que ce soit (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit) la disposition ou la jouissance d’un local imposable. L'impôt est dû si le contribuable a la possibilité d'occuper à tout moment le local meublé, même s’il ne l'occupe que pour de brefs séjours.

Bon à savoir : Que se passe-t-il en cas de location saisonnière d’un immeuble ? Qu’il séjourne ou non dans le bien au 1er janvier, le locataire saisonnier (quelques jours par an) n'est pas redevable de la taxe d'habitation. 

 

 Exonérations ?

Les immeubles loués meublés sont exonérés de la taxe d’habitation car ils sont passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE) lorsqu'ils ne font pas partie intégrante de l’habitation personnelle du propriétaire.

Bon à savoir : Concernant une double résidence pour raisons professionnelles, l'exonération de la taxe d'habitation liée à la résidence principale ne peut pas s'appliquer aux deux logements. Il ne peut y avoir qu'une seule résidence principale. La deuxième résidence (ou logement de fonction), bien qu'elle soit occupée uniquement pour des raisons professionnelles, reste soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Sont exonérées de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire, les contribuables modestes, personnes âgées ou en situation de handicap avec de faibles revenus. Ou encore les contribuables qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale alors qu’ils résident en maison de retraite.

Êtes-vous concernés par la surtaxe ? 

Pour les résidences secondaires, une délibération du conseil municipal peut décider d'une surtaxe comprise entre 5 % et 60 % de la taxe d’habitation. Cette surtaxe est applicable en « zones tendues » c’est à dire les communes de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

Bon à savoir :  Environ 80 communes en France ont voté l’application du taux maximum de surtaxe de 60 %.  

 

#2 Taxe foncière

 La taxe foncière est due sur les biens immobiliers bâtis (logements, parkings, bâtiments commerciaux ou industriels, etc.), quel que soit leur usage (habitation, bureaux, commercial, agricole, etc.) ainsi que sur les biens non bâtis (terrains, sols, etc.).

Redevable ?

La taxe foncière est établie au nom du propriétaire (ou de l’usufruitier en cas de démembrement de la propriété) que le bien soit ou non donné en location.

 Bon à savoir : Le contribuable propriétaire d'un bien immobilier qu'il occupe à titre de résidence secondaire est donc soumis à la fois à la taxe foncière (en tant que propriétaire) et à la taxe d'habitation (en tant qu'occupant).

Exonérations ?

Ils existent plusieurs exonérations permanentes ou temporaires, totales ou partielles relatives à la taxe foncière. Focus sur 2 d’entre elles qui pourraient vous concerner :

- En cas de (re)construction ou addition de constructions d’une habitation (principale ou secondaire), vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

 

Bon à savoir : Pour bénéficier de l’exonération temporaire vous devez déposer auprès du centre des impôts fonciers une déclaration (formulaire n° 6650 pour les maisons individuelles et formulaire n°6652 pour les appartements dans les immeubles collectifs) dans les 90 jours qui suivent l’achèvement du bien.

 

NOUVEAUTÉ 2023 :

Si vous réalisez des travaux d’économie d’énergie et / ou de développement durable sur votre bien, vous pouvez prétendre à une exonération de votre taxe foncière sous conditions :
- Le bien doit être utilisé à usage d’habitation. En cas d’usage mixte (une partie professionnelle et une partie habitation) vous pouvez prétendre à l’exonération de la taxe foncière uniquement sur la partie relevant d’un usage à titre d’habitation ;
- Le logement a été achevé avant le 1er janvier 1989 ;
- Les travaux réalisés font l’objet d’une dépense minimale de 10 000 € TTC (hors main d’œuvre) en 1 an, ou de 15 000 € TTC au cours des 3 dernières années ;

➔L’exonération porte sur 50 % à 100 % de la taxe foncière pour une durée de 3 ans.

 

Bon à savoir :  Pour bénéficier de ces exonérations temporaires vous devez déposer auprès du service des impôts, avant le 1er janvier de la première année à compter de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens, la date d’achèvement de votre logement et des éléments justifiant de la nature et du montant des dépenses.

Sont également exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité, les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) sous conditions de ressources, les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année de l'imposition sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à 11 885 € pour la première part de quotient familial).

Bon à savoir : L'exonération en faveur des contribuables âgés de plus de 75 ans s'étend à la taxe foncière afférente à leur résidence secondaire.

 

#3 Taxes sur les logements vacants 

Les logements vacants peuvent être soumis à deux taxes : la taxe sur les logements vacants (TLV) ou la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Ces deux taxes concernent uniquement les logements à usage d’habitation, les autres en étant exemptés.

La taxe sur les logements vacants (TLV) s'applique dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. 

La TLV concerne les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition. Par ailleurs, chaque commune peut décider de mettre en place la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) lorsque la TLV n’est pas appliquée. Dans ce cas, les propriétaires qui auront laissés un logement non meublé inoccupé plus de deux ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition devront s’en acquitter.

Bon à savoir : Pour vérifier si votre logement appartient à la liste des communes visées par l’une de ces taxes sur les logements vacants : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/taxeLogementsVacants

 

Le taux de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) varie selon les communes. Celui de la taxe sur les logements vacants (TLV) est national :

 Taux de taxation à compter de 2023
1ère année où le logement devient imposable17 %
A compter de la 2ème année34 %


 

Redevables ?

 Les redevables sont les personnes (physiques ou morales) qui ont la qualité de propriétaire du logement ou d'usufruitier.

Exonérations ?

Ne sont pas soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV) et à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) :

- les logements qui ne sont pas à usage d’habitation ;
- les logements dont la vacance est involontaire (comme ceux mis en location / en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur) ;
- les logements occupés plus de 3 mois consécutifs au cours d’une année ;
- les résidences secondaires meublées soumis par ailleurs à la taxe d'habitation ;
- les locaux dont la mise en état d'habitation nécessiterait des travaux importants, en pratique d'un montant supérieur à 25 % de la valeur du logement.

 

#4 Contribution économique territoriale (CET)

La contribution économique territoriale (CET) est composée de deux impôts : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). 

 Bon à savoir : Le projet de loi de finances 2024 (présenté le 27/09/2023) envisage de reporter la suppression de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) à 2027, et non en 2024 comme initialement prévu.

Redevables ?

Dans votre situation vous pourriez être concerné par la CFE notamment si vous louez un bien meublé. La cotisation foncière des entreprises (CFE) concerne toutes les personnes (physiques ou morales) exerçant en France une activité professionnelle, habituelle, non salariée et notamment la location meublée. 

Si le chiffre d’affaires (ou les recettes) que vous percevez de votre activité de loueur en meublé est supérieur à 5 000 € vous êtes alors redevable de la CFE et ce quel que soit votre statut juridique, la nature de vos activités (loueur en meublé professionnel ou non professionnel), votre régime d'imposition (micro-BIC ou imposition au réel), ou votre nationalité.

Exonérations ?

La CFE n’est pas due lorsque la location concerne une partie de votre habitation personnelle et :
- est soit occasionnelle ;
- soit réalisée à un prix raisonnable ;
- soit classée meublée de tourisme.

Bon à savoir : Si vous réalisez la location de chambre d’hôtes vous êtes également exonéré de la CFE. Si vous louez à un exploitant (via un bail commercial) c’est l’exploitant qui est redevable de la CFE.